Verbod op tijdelijke huurcontracten

Publicatie: 17 april 2023
Geschreven: Milou van Rockhard

De ene na de andere maatregel wordt ingevoerd om vastgoedinvesteerders te weren. Eerst de opkoopbescherming, toen de regulering van de middenhuur en nu zit er waarschijnlijk een verbod op tijdelijke huurcontracten aan te komen. Tot nu hebben de maatregelen een averechts effect. Veel voormalige huurwoningen worden verkocht, omdat door exploiteren niet rendabel is. Mocht je toch door willen gaan met verhuren dan zal dat waarschijnlijk voor onbepaalde tijd moeten zijn. In dit artikel gaan we dieper in op het initiatiefvoorstel voor vaste huurcontracten.

Verkopen rendabeler dan verhuren

In de meeste gevallen is verkopen rendabeler dan de woning te blijven verhuren. Dit komt met name door de regulering van de middenhuur. Veel woningen zullen met het nieuwe systeem niet meer in de vrije sector vallen, waardoor er een (veel) lagere maximale huurprijs gehanteerd mag worden. De lagere huurprijzen zorgen ervoor dat door exploiteren niet meer interessant is in de meeste gevallen. Daarbij komt de waarschijnlijke herstructurering van box 3, waardoor er straks veel meer belasting geheven wordt over beleggingspanden. Vanuit een BV valt er wel nog een redelijk rendement te behalen lijkt het, maar het overhevelen van beleggingspanden naar een BV gaat gepaard met een overdrachtsbelasting van 10,4%. Spijtig om te zien dat op deze manier de kleine particuliere belegger gedwongen wordt te verkopen.

Waarom een verbod op tijdelijke huurcontracten?

De overheid wil definitief een einde maken aan tijdelijke huurcontracten. Dat terwijl tijdelijke huurcontracten pas sinds 2016 toegestaan zijn in de vrije sector. Destijds ingevoerd om het aanbod van huurwoningen te vergroten. Echter bleek dat het invoeren van tijdelijke contracten geen effect had op het aanbod van huurwoningen. In praktijk werden tijdelijke huurcontracten voornamelijk gebruikt door verhuurders om de woning na maximaal twee jaar opnieuw te verhuren voor een hoger bedrag. Om deze reden worden tijdelijke huurcontracten waarschijnlijk weer afgeschaft.

Wat betekent het verbod op tijdelijke huurcontracten voor verhuurders?

Grote partijen zoals woningcorporaties en professionele bedrijven zullen hier niet al te veel last van hebben. Zij verhuren momenteel veelal voor onbepaalde tijd. Voor particuliere beleggers gaat het echter wel gevolgen hebben. De huurovereenkomst kan dan enkel vanuit de huurder worden opgezegd. Als verhuurder heb je geen invloed op wanneer de woning leeg komt te staan en wanneer je deze zou kunnen verkopen op de vrije markt. Voor veel beleggers is dit een reden om de woning te verkopen zodra deze vrij van huur is. In combinatie met de regulering van de middenhuur zorgt dit voorstel juist voor minder aanbod van huurwoningen in plaats van meer.

Het effect van het verbod op tijdelijke huurcontracten

Huurders worden in Nederland gelukkig goed beschermd. Echter wordt het voor verhuurders steeds lastiger gemaakt om rendement te behalen. Een verbod op tijdelijke huurcontracten zou ervoor kunnen zorgen dat investeerders overgaan op verkopen van hun beleggingspanden. Veel geld vloeit naar het buitenland, waar wel nog rendement behaald kan worden en waar je als investeerder weet waar je aan toe bent. Dat investeerders hun beleggingspanden verkopen is geen goed nieuws voor de huizenmarkt. Het is voornamelijk voor de huurmarkt een enorm slechte ontwikkeling. Er zullen straks hoogstwaarschijnlijk minder huurwoningen zijn. Dat terwijl er al enorme krapte is op de huurmarkt.

Koop breekt geen huur, of toch wel?

In essentie geldt ‘koop breekt geen huur’. Toch willen de VVD en het CDA het voor particuliere beleggers mogelijk maken om het huurcontract te ontbinden wanneer ze de woning willen verkopen. Dat zal dan enkel gelden voor beleggers die één beleggingspand bezitten. Bij een meerderheid van de stemmen kunnen verhuurders straks een clausule opnemen in de huurovereenkomst waardoor het ontbonden kan worden bij verkoop. De huurder moet na verkoop de woning verlaten en op zoek naar een andere woning. Mocht dit doorgang vinden, dan is de verwachting dat elke verhuurder dit op zal laten nemen in het huurcontract. Een woning in leegstand is meer waard dan een woning in verhuurde staat. Op termijn zal de huurmarkt hierdoor krapper worden, waardoor huurders nauwelijks een andere woning kunnen huren. Binnenkort zal over dit voorstel gestemd worden.